1农村土地房屋资产化建议
农村土地房屋资产化的本质要求：一是依法保护农村土地房屋资产，二是依法保护农村土地房屋资产收益。依法保护农村土地房屋资产前提条件是开展农村土地房屋清产核资，依法保护农村土地房屋资产收益基础是完善农村土地房屋资产收益分配机制。关于开展农村土地房屋资产清产核资。推进农村土地房屋资产化，必然要求科学评估农村集体土地资产价值，严格明晰农村集体土地资本结构。有学者指出农村集体土地资产价值都搞不清楚，又如何能壮大农村集体经济，切实维护农民土地权益[29]。因此开展农村集体土地清产核资，显化农村集体土地资产价值是推进农村土地房屋资产化基础，是壮大农村集体经济，维护农民土地权益的客观要求。据调查，全国加快了农村土地房屋确权登记发证工作，农村集体土地所有权确权登记发证已近完成，宅基地使用权和村民住房所有权确权登记发证率达到90%。建议政府以第二次土地大调查成果和农村土地房屋确权登记发证工作成果为平台，推进农村土地管理制度创新，开展农村集体土地清产核资登记，摸清每一个村民委员会的农村集体土地资产规模、结构、价值，为加强农村集体土地资产化提供决策依据，为壮大村级集体经济，切实维护农民土地权益提供公共服务。保障村民委员会和农户的土地权利在经济上得到有效实现，创造条件让村民委员会和广大农民拥有更多的土地财产和财产性收入。关于建立农村土地房屋资产收益分配机制。《中华人民共和国物权法》（2007年）明确规定，所有权人对自己的资产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。长期以来，中国农村集体土地所有权收益管理相对滞后，关于农村集体土地所有权收益的产生机制和分配机制认识不足、政策缺失，导致农村集体土地所有权在经济上得到实现的要求未能满足，严重影响农民土地资产化积极性，阻碍农村集体经济科学发展，危及农村社会和谐稳定。邱道持等建议，加强社会调查、理论研究和政策分析，深刻认识农村集体土地所有权收益的地位、作用和性质，科学构建农村集体土地所有权收益的实现路径和方式，合理评估农村集体土地所有权收益，统筹考虑农村集体土地所有权收益分配方案。也有学者建议，建议加大制度创新和制度供给，保障农村集体土地所有权在经济上得到实现，为加快农村集体经济发展、为加强农村基层政权建设夯实经济基础。张合林[30]、覃建芹等[31]提出，完善农村土地征地补偿机制，在农村土地房屋资产收益分配主体中，农民应占主要地位，地方财政要从依靠“土地财政”逐步向财产税体制转型[32]。
2农村土地房屋资产市场化研究
2.1农村土地房屋资产市场化现状
回顾25年以来土地市场的发展历史，城市土地市场和农村土地市场都取得了长足的进步[33]。城市土地市场建立了较为完善的市场体系，相对而言，农村土地市场发展远远落后于城市土地市场，城乡二元结构严重阻碍了生产要素区域间流动。正确认识农村土地房屋市场化现状，是推进农村土地房屋市场化发展的前提和基础。学术界对农村土地市场化现状进行了大量研究，形成以下认识：一是农村土地房屋市场体系不完整[34]。完整的农村土地市场应包括：土地所有权市场、土地使用权市场和土地金融市场。薛兴利等[34]指出中国农地金融市场还未建立起来。二是在农村土地资源配置中政府行政干预过多。钱忠好[35]指出中国并不存在真正意义的农村土地市场，农村土地所有权市场及农村土地使用权一级市场被国家垄断，行政干预过多。根据中国有关法律，农地非农化时，必须首先征归国家所有，然后再由国家或政府将土地使用权转让给用地单位。三是中国农村土地市场流转行为不规范、市场价格不合理、流转对象受局限等[36-37]。近年来，中国土地科学工作者也加大了对农村土地房屋市场化的探索，梳理总结出多种农村土地流转模式，如山东枣庄模式、上海奉贤模式、重庆地票模式等。学术界高度关注农村土地房屋市场化实践，形成了丰富的研究成果。黄祖辉等对成都市城乡统筹发展中的农村土地产权流转制度创新开展了研究，提出发展农村土地房屋资产市场，规范农村土地产权流转。张清勇对台湾地区的农地银行发展政策开展了研究，提出可以借鉴台湾地区的农地银行发展经验，完善内地农村土地银行等土地资产流转市场化平台建设，满足农村土地房屋资产市场化需求。学者李启宇等[38-39]提出应建立激励机制，引导转入方行为等。邱道持[40]教授在其《论农村土地流转》一书中，结合重庆市作为统筹城乡综合配套改革实践经验指出，为完善农村土地流转管理制度，应探索农村土地流转机制创新，推进农地流转市场化和多元化发展。
2.2农村土地房屋资产市场化需求
概括学术界对农村土地房屋市场化需求研究成果：一是农村土地房屋资产主体的经济利益诉求是内在要求。农民是具有理性行为的“经济人”，他们有着追求自身利益最大化的行为动机[41]。根据邱道持[40]教授对重庆璧山县农村土地流转主体意愿抽样调查，数据显示：67%的农户愿意流转农地，33%的农户不愿意流转农地，大部分的农户具有土地流转的意愿。农村土地房屋市场建立，有利于促进农村土地房屋流转，增加农民财产性收入。二是完善市场经济体制是客观要求。一方面，中国经济体制改革的目标是确立社会主义市场经济体制，土地作为三大生产要素之一，其市场化程度影响着整个市场经济体制的建立和完善进程[42]。另一方面，家庭联产承包责任制带来的土地细碎化及土地抛荒等问题已经日渐显现，探索新的农村土地制度，尽快建立农村土地市场，已经是一种非常迫切的现实需要。土地市场机制的形成，有利于实现土地资源配置效率的帕累托改进。三是统筹城乡发展的重要举措。党的十七届三中全会的决议提到，要建立起城乡统一的用地市场。党的十八大提出让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。构建城乡统一的土地市场，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，改善城乡资源配置关系，提高资源配置效率，实现城乡经济互利共赢，是统筹城乡发展，缩小城乡差距，维护农民平等权利的重要举措。四是发展现代农业的必然选择。有学者指出大力发展土地使用权的流转，打破现有土地的户均制格局，实现土地经营和技术利用的规模化成为现代农业发展的必然要求[43-44]。
2.3农村土地房屋资产市场化建议
关于培育农村土地房屋资产市场。党的十八大报告明确提出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。健全现代市场体系，完善宏观调控体系，更大程度更广范围发挥市场在资源配置中的基础性作用。王玲燕等[45]提出，发展多层次资本市场，建立公共资源出让收益合理共享机制。市场是活化资产的平台，培育发展农村土地资产市场，是深化农村土地、林权等制度改革，促进城乡要素双向流动的客观要求。必须坚持中国特色社会主义市场经济体制，坚持统筹城乡改革发展道路，活化、显化、实化农村土地资产。建议培育发展村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等新型农村金融机构，开展农村土地、林权等生产要素抵押和涉农保险试点质押。建议积极推进地方立法，赋予农民更加充分、更有保障的土地权利，强化土地用益物权和土地发展权。有序推进集体建设用地使用权抵押贷款，使农村集体建设用地和城市国有建设用地拥有同样的用益物权，使农民的土地资产与城市居民的土地资产具有同等市场价值和平等市场地位，释放沉睡多年的农村土地资产融资功能[40]。农村土地资产权利是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利，不得剥夺和非法限制。建议积极开展政策研究，推进地方立法，培育农村土地市场，完善社会主义市场体系。关于发展农村土地房屋市场服务。郭江平[46]、关艳等[47]认为，农村土地流转程序复杂、专业性强，相应的市场服务体系不全，使土地流转率信息不通，效率不高。他们提出，建立相对稳定的交易场所，搭建交易双方的桥梁，定期发布土地市场信息，以增加土地交易的透明度，降低交易成本。建立专业化的中介服务组织，如土地资产评估机构、法律咨询服务机构、土地金融中介机构，准确反映农村土地市场价格，为交易双方提供专业化的法律和咨询服务。建立土地流转仲裁机构，对土地交易过程进行监督、调解和制裁，维护土地出让方和受让方在交易中的合法权益。赖昭瑞、胡细英等认为，建立完善的政府公共服务职能，在坚持以市场为主的资源配置基础上，政府应实施积极有效的政策措施，运用多样化手段进行宏观组织与监控协调[49-50]，在农村土地房屋市场中充当着支持者、管理者和公共服务者的角色，为农村土地房屋市场化创造良好的外部环境。
3研究结果与问题探讨
3.1研究结果
（1）农村土地房屋主体化、资产化和市场化，受到经济学家高度关注，产生了丰富的研究成果；（2）有关研究成果表明，中国农村土地房屋主体化、资产化和市场化研究取得了新的进展；（3）中国农村土地房屋主体化、资产化和市场化任重道远，必须坚持科学发展观，立足中国的基本国情，推进农村土地房屋资产管理研究。
3.2问题探讨
3.2.1如何健全农村土地房屋资产管理制度城镇土地房屋已形成了完整的资产管理体系，土地房屋的资产化、主体化和市场化得到了充分的体现。但是农村土地房屋资产管理制度供给不足，如何建立统筹城乡的土地房屋资产管理制度是目前中国农村土地管理研究面临的重要课题。3.2.2如何有序推进农村土地房屋资产流转为了推动农村土地流转，发展现代农业，实现适度规模经营，促进农民增收，全国各地都在“摸着石头过河”，进行农村土地房屋资产流转的探索，探索出各种不同的农村土地流转形式，如山东枣庄、上海奉贤、重庆九龙坡等。因此，总结各地有序推进农村土地房屋资产流转的经验和教训，探索符合当代中国国情的农村土地房屋资产市场化道路，是目前中国农村土地管理研究面临的重要课题。3.2.3如何维护农民土地房屋资产合法权益一方面，继续加强农村土地制度建设，尤其是产权制度的建设，依法赋予农民完整的土地权利，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。另一方面，加强对农村土地资产的清产核资，建立健全农村土地资产评估机制，制定农村土地基准地价，探索适合农村土地的资产估价方法。如何建立适应中国社会主义市场经济体制、符合广大农民根本利益的土地房屋资产管理理论和技术体系是目前中国农村土地管理研究面临的重要课题。3.2.4如何保障农民合理分享土地资产增值收益保障农民合理分享土地增值收益关键在于：一是搞好农村土地确权、登记、颁证工作，依法保障农民的土地财产权；二是按照依法自愿有偿原则，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，确保农民分享流转收益；三是完善农村宅基地制度，保障农户宅基地用益物权；四是改革征地制度，依法保障农民合法权益，提高农民在土地增值收益中的分配比例。保障农民合理分享土地增值收益的长效机制，是中国农村土地管理研究面临的重要课题。
作者：杨夕 邱道持 蒋敏 单位：西南大学地理科学学院
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