摘要：“营改增”是2011年经国务院批准，由财政部和国家税务总局联合颁布的税收改革政策。这一政策自推行以来在国内已取得了良好的成绩，并刺激了房地产行业在税收筹划以及财务管理方面的改革。本文围绕“营改增”对房地产企业生产成本产生的影响、“营改增”对房地税收的影响、“营改增”税收政策下房地产企业的应对策略三个方面展开讨论，对营改增对房地产企业税收的影响及解决对策进行了分析，并提出了一些理论建议，希望能够对今后房地产企业的税收控制工作提供一些理论建议。
关键词：营改增；房地产企业；税收
在“营改增”税收政策的推出，国家对房地产企业的税收调控力度逐渐增强，房地产企业应在确保自身利益不受损的前提下作出相应的调整来适应“营改增”的要求。营改增税收政策对于我国的房地产企业来说，产生的影响主要体现在生产成本以及房地产赋税项目方面，因此房地产企业的改革工作也应围绕这两点出发，做好房地产生产过程中的成本控制，对物料实施税收策划等，通过这些措施来实现房地产企业的持续发展。
一、“营改增”对房地产企业生产成本产生的影响
(一)影响房地产建筑材料的采购
建筑材料采购是房地产运行过程中最基本的工作环节，这一环节中需要采购的物料不仅包括水泥、钢筋、混凝土等建筑主体材料，还包括铁钉、螺丝等小型建筑用材。一般来说，建筑主体结构材料通常采购于一些规模较大的正规企业，这些企业能够根据企业需求开具增值税专用发票，而小型建筑用材往往采购于一些小型店铺或企业，很少能够开具正规的增值税发票，这一问题导致房地产企业在该环节无法扣除增值税进项，从而间接增加房地产企业的生产成本。另外，即使房地产企业可以顺利取得发票，但根据我国目前的税法规定，钢筋、混凝土等建筑主体结构材料必须缴纳17%的增值税。这一影响在很大程度上决定了我国房地产企业必须尽快投入改革工作中，以此来适应营改增税收制度的需求。
(二)影响房地产企业的人力成本
从目前我国大部分房地产企业的情况来看，建筑企业使用的建筑人力资源基本来源于农村。这些农民工虽然能够较好地完成建筑工程项目，但是与其他类型的劳动人力资源也存在一定的差异，他们的稳定性通常较低，而且没有专门的劳务中介企业进行管理，导致建筑工人的施工成本被包含在总包成本中的，建筑公司会将此成本转移给开发商。
二、“营改增”对房地税收的影响
根据我国税务法律法规，房地产企业需要缴纳的税收又两大类构成，分别为土地增值税与企业营业税。这两种税收的性质同属于价内税，根据房地产企业的行业特征，他们在税收过程中很容易产生重复征税的现象。房地产行业本身就包含诸多建设环节，项目进度的情况也会引起行业赋税率的增加，最终导致房地产企业的税收总额增加，运营成本上升。对我国税法进行仔细研读后可以发现，增值税与营业税之间具有根本的区别。增值税从性质上来看是一种价外税，这一类型的税款在收缴时还应将上层企业已缴纳的税收进行扣除。由此可见，在“营改增”税收制度落实后，税务人员就能够将上层企业缴纳过的增值税进行扣除，从而避免重复征税现象的发生。
三、“营改增”税收政策下房地产企业的应对策略
(一)对营改增税收制度进行深入学习
营改增税收制度在国内已经推行了很长一段时间，随着时间的推移，我国房地产企业都相继落实了对营改增税收制度的学习工作。对于房地产企业来说，应通过培训措施来提高企业员工对税收知识的了解，使企业中每一位员工都能意识到企业税收的重要性，要求员工在每一笔企业开支项目中都注意开具发票。针对增值税建立内部管理体系，明确相关的工作责任，积极应对营改增可能带来的风险。提升企业财会工作人员的专业素质及职业素养，组织参加营改增制度的相关培训，预防在房地产企业内部出现偷税漏税的现象，确保企业的健康蓬勃发展。
(二)对房地产开发成本展开税收策划
房地产企业在项目开发时需要花费较长的时间，不仅要对建筑用地进行筛选与对比，还需在短时间内采购齐全所有的建筑原料。若房地产企业在这一段时间内能够对后续各个环节的成本展开分摊处理，也就可以实现工程各个环节中的增值税分摊，从而为房地产企业节省不必要的开支，降低生产成本。因此，在营改增改革背景下，房地产企业应针对税务筹划工作设置专门的岗位，负责对开发成本进行整体的预先策划，针对房地产企业运行过程中每一个环节的税收支出项目进行具体地分析，寻找出有关税收分摊的有效措施。
(三)对房地产建筑物料展开税收策划
房地产企业的税收筹划还应覆盖建筑工程中的物料采购工作。中国国内市场在长期发展下已迈入了崭新的市场经济体制，在这一体制中，买房的地位以及功能上升，房地产企业在购买建筑原料时为了使指出税款减少，可以使用招标的方式来购买建筑材料。在招标采购过程中，首先必须要求原材料供应商必须具有开具增值税专用发票的能力，并在此基础上进一步提出价格与质量方面的要求，最后对所有原料供应商的资质、能力进行综合比对及筛选后作出最终决定。
(四)对房地产营销模式展开税收策划
此外，房地产企业必须意识到在房地产营销环节中也会涉及到税收问题。房地产工程建设完成后需要向客户出售，当有客户购买时，房地产企业需要根据房产本身的出售情况来缴纳相应的土地增值税。房地产企业所缴纳的土地增值税会随着房地产售价的升高而增加，因此房地产也应通过调整楼盘营销模式来实现销售环节缴纳税收金额的降低，从而提高房地产企业的营业利润。一般来说，针对房地产销售模式的税收规划是将整个销售过程分为房地产销售与房屋建筑装修两个部分。通过这种方式，房地产企业需要缴纳的税款范围可以被扩大，因此相应的增值税也可以相对减少，有效实现了房地产企业在房屋销售环节中的缴税金额。
(五)对房地产企业的劳务支出展税收策划
一般来说，房地产企业的劳务支出工作主要按照两个方面展开，首先是房地产企业在工程建筑过程中使用的建筑劳工支出；其次是房地产企业普通员工的劳工支出。通常情况下，劳务支出的税收款必须由劳务企业来缴纳，若在此过程中能够获取增值税发票，那么在后续的经营销售环节中就不需要再次缴纳劳务支出税款，使房地产企业在此方面的成本大大降低。因此房地产企业应从正规的劳务管理机构中挑选合适的人员加入工程建筑工作中。另外，房地产企业在自身经营过程中对于内部员工的选取也应符合法律程序，选择具有相关资质的工作人员。在这种人员招聘模式下，房地产企业在劳务方面的支出可以大大减少，在后续的企业生产销售过程中不必再为自己使用的劳务人员缴纳相应税款，有效节省房地产企业在劳务支出上的税收成本，为企业带来更多的经济效益。
四、结束语
综上所述，营改增税收政策的颁布与推行对于我国房地产企业来说具有极大的影响，它给房地产行业带来挑战的同时，也为其提供了一次改革的大好时机。房地产企业应充分把握好营改增改革所带来的机遇，加速自身改革进程，努力适应营改增所提出的各类要求。营改增税收制度对房地产企业所产生的影响涉及了很多方面，因此房地产企业的改革工作也必须以房地产事业的所有基本环节为依托，对房地产企业的税收方案进行合理策划以及调整，尽可能降低房地产事业的税收成本，为企业创造更高的经济效益。
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作者：郑琳莉
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