摘要：近年来，由于物价增长和经济不稳定，使情事变更成为司法实务中关注的问题。在商品房销售方面，由于经济问题导致的政策变动，对许多合同关系产生了影响。在实际案例中，上海国广房地产经营有限公司与黄飞鹏商品房预售合同纠纷一案在一审和二审中对情事变更是否适用出现了不同结论，值得关注。
关键词：情事变更；不可抗力；商业风险
一、问题的背景
近年来，伴随社会经济的迅猛发展，全国各地的房价出现较为猛烈的增长。为了控制这样的局面，国务院及其办公厅相继发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨的通知》等一系列政策文件，控制其涨幅。这些政策的出台迅速反映到了实际的交易中，因政策变化导致退房的情况并不少见，各地法院中关于商品房预售合同纠纷的诉讼也明显增多。在此背景下，上海市第二中级人民法院审理的上海国广房地产经营有限公司与黄飞鹏商品房预售合同纠纷一案值得关注。在该案的裁判中，上海市第二中级人民法院纠正了上海市闸北区人民法院适用情事变更原则解决此案的判决，为研究该制度在实务中的适用提供了机会。
二、上海国广房地产经营有限公司诉黄飞鹏商品房预售合同纠纷案
（一）原被告的诉辩
原告国广公司诉称，原被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告向原告购买系争房屋，总房价款为人民币5,069,051元。根据双方在合同中的商定，黄飞鹏需在2011年3月25日前支付首笔款项1,529,051元，在三个月后支付尾款3,540,000元。然而，被告仅履行了支付首笔款项的义务，原告多次催讨余款均无果。原告随后向被告发出解除通知函，通知被告解除预售合同并要求其承担相当于10%房价款的违约金，但遭被告拒绝。故国广公司提起诉讼，请求法院确认原、被告签订的合同已经解除，并判令被告黄飞鹏承担违约金506,905.10元。被告黄飞鹏辩称，第二期房款是以银行贷款支付，但因为国家限购政策导致原告指定银行无法办出贷款。随后，被告又联系了多家银行申请贷款。其间，原告还通知被告前往签订车位订购单。但原告之后却突然表示不愿出售系争房屋。为了防止遭受进一步的损失，被告不得不通知银行终止发放贷款。房款未能支付的主要原因是受国家宏观政策影响致原告指定的银行未能按期发放贷款，被告本身并无过错。
（二）一审法院的见解
上海市闸北区人民法院认为，被告黄飞鹏迟延付款的客观原因是国务院和上海市相继出台的调控房地产市场的政策。被告黄飞鹏没有遵守合同约定、支付剩余房款的客观原因是国家宏观调控政策，因为上述政策的出台时间与被告向银行申请贷款的时间一致。此种情况属于“订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，可以适用情事变更原则加以救济。据此，一审法院作出判决，判令继续履行原被告双方签订的《上海市商品房预售合同》，被告黄飞鹏于判决生效之日起三个月内向原告国广公司支付剩余房款3,540,000元。①
（三）二审法院的见解
一审判决后，国广公司不服，提出上诉。其认为，调控房地产市场的政策性文件中，最晚的出台于2011年1月31日，而国广公司与黄飞鹏签署合同的日期为2011年3月25日。据此，可以认定黄飞鹏充分了解调控政策的变化以及可能对自己购房所产生的影响。原审法院认为黄飞鹏在对此政策的出台始料未及，从而适用情事变更原则裁判本案，显然是适用法律错误。因此请求法院撤销原判，改判支持上诉人所有诉讼请求。上海市第二中级人民法院采纳了上诉意见，认为被上诉人黄飞鹏对于出台的政策性文件应当知晓或充分注意，原审法院的法律适用并不恰当。黄飞鹏未依约完成付款义务，构成违约。但是，国广公司其后两次通知黄飞鹏履行付款义务并承担逾期付款的违约责任，甚至仍然告知其可优先认购小区车位。上述行为显然表明，在黄飞鹏违约后，上诉人希望能够继续履行预售合同。此外，黄飞鹏仍然没有放弃而寻求其他银行提供贷款，主观上仍有继续履行合同的意思表示，付款义务即将履行完毕。鉴于这样的事实，解除合同并不公平。据此二审法院作出判决，驳回上诉，维持原判。②
（四）小结
该案的焦点在于，因政策变化导致房屋购买人无法获得银行贷款来履行付款义务，是否构成情事变更？或是属于不可抗力和商业风险？情事变更与不可抗力、商业风险之间应如何界定？本文将站在中国法的立场上，对这些问题进行探讨。
三、中国法上的情事变更
（一）情事变更原则的概念
情事变更原则，是指合同有效成立后，由于成立时无法预见事由的发生，使合同订立基础动摇或丧失，在这种情况下，如果继续履行合同，对一方当事人严重不公，有违诚实信用原则，那么就应该允许变更、解除合同。①究其本质，其实是诚实信用原则的具体运用（诚实信用原则要求人们在不损害他人和社会利益的前提下追求自己的利益）。②
（二）我国现阶段的态度
我国现阶段对情事变更原则的态度，概括而言，是普遍承认，但还没有在《合同法》的立法上被确认。《联合国国际货物销售公约》第79条第1项规定了这一制度。由于我国是该公约的缔约国，且并未对该条该项做出保留，所以应视为对我国具有约束力。裁判文书方面，在“武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂购销合同违约纠纷案”③中，最高人民法院也承认了情事变更原则。最高人民法院认为，由于主要原材料的国家定价在合同订立后上调近四倍，如要求重庆检测仪表厂继续履行原合同，显失公平，应根据本案实际情况，结合法律规定，酌情予以公平、合理地解决。虽然在《经济合同法》中有类似规定，但在我国1999年通过的《合同法》中，却并没有保留。在合同法草案中虽有规定，但最后却被删去，当时的反对者认为，区分情事变更与商业风险较为困难，当事人可能利用情事变更作为其不履行合同的借口。2009年，情事变更原则写入司法解释，其定义为“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，法条中提到了不可抗力与商业风险的概念，将在下文详细加以说明。
四、情事变更的周边
（一）情事变更与不可抗力
关于两者关系，应正确理解为：（1）不可抗力虽存在，却没有影响合同履行时，不适用情事变更原则。（2）不可抗力导致合同完全不能履行，也不适用该原则。因为可根据不可抗力的规定，解除合同。（3）不可抗力导致合同履行困难，强行履行又显失公平时，适用情事变更原则。④因此，情事变更与不可抗力是一种互补关系，而非对立矛盾。
（二）情事变更与商业风险
法释[2009]5号第二十六条将情事变更与商业风险做出明显区分，但却并没有明确这条分界线是什么。在生活中，我们认为商业风险便是在商事范围内可能发生的危险。但是，我国法律并没有为这个概念下过定义。风险，按能否被预见的标准，可分为“可预见的风险”和“不可预见的风险”，按对于当事人的影响程度，可分为“可承受的风险”和“不可承受的风险”。对于可预见、可承受的商业风险，应要求当事人严格履行合同义务，不必再深入讨论。对于不可预见、不可承受的情况，应当适用情事变更原则，使当事人之间的利益趋于平衡。而关于风险虽不可预见、但可以承受的情况，由于不符合构成要件中的“重大变化”，也无法认定。讨论的关键在于风险虽可预见、却不能承受的情况。一个商业合同，多多少少都会具有投机性。比如，当事人虽预见到原材料价格的波动，却无法承受其超常、反常而剧烈的变化，那么是否仍要排除情事变更原则的适用呢？显然不是。这里的“可预见”需要做一个限缩解释，将其定义为可预见、可承受的风险，而当超常、反常而剧烈的变故发生时，不应将其视作可以预见的正常情况，在这种情况下，应当适用情事变更原则加以解决。总体而言，在处理商业风险或是情事变更的情况下，应以商业风险为常态，而把情事变更作为个案处理，以维护经济秩序，防止情事变更作为当事人的借口而被滥用。
五、结语
通过对上述案例的分析和理论研究，以商品房预售合同纠纷角度来看，满足下列四个条件后，方可适用情事变更原则：第一，客观存在的情事变更；第二，该情事应发生在合同成立之后、且完全履行之前。在案例中，上海市第二中级人民法院就是因此判定该案不适用情事变更原则；第三，当事人对情事变更的发生不承担责任；第四，情事变更的发生在合同签订时不能预见，但若继续履行，又对当事人显失公平。梁慧星先生曾经建议将情事变更原则纳入新的民法典中⑤，这是来自学界的声音，也是今后我国立法的一个风向标。如今，民法典总则的编纂正在进行中，在未来的几年内，《民法典•合同编》也将出台，这是将情事变更制度正式纳入我国法律规定中的历史机遇，而如何将其最恰当地规定于法律，将显得至关重要。
参考文献：
[1]梁慧星.合同法上的情事变更问题[J].法学研究，1988,（06）.
[2]崔文星.论情事变更的适用[J].河北法学，中国医学期刊2013世界经济期刊，（04）.
[3]韩世远.情事变更若干问题研究[J].中外法学，2014，（03）.
[4]王成.情事变更、商业风险与利益衡量———以张革军诉宋旭红房屋买卖合同纠纷案为背景[J].政治与法律，2012，（01）.
作者：郁宇昊 凌思佳
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