摘要：作为我国经济中的龙头产业，房产行业在拉动经济，促进消费和提升经济总量方面发挥了巨大作用。随着我国市场经济体制改革的不断深入，房产市场日渐成熟，在经过初期的高速增长后，我国房产行业进入了平稳发展阶段，许多原来被掩盖的问题逐渐凸显出来。作为房产企业开展经营销售活动的重要手段，房产市场营销工作存在着大量问题，不能很好的适应当前房产市场的激烈变化，在加上经济总体趋向平稳，发展速度降低等因素的影响，房产市场有所回落，这就进一步加剧了房产企业营销工作难度。要保障房产企业实现健康发展，必须妥善处理当前房产市场营销工作中存在的问题。文章围绕现阶段房产市场交易营销有关问题进行分析，分析了现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题，并就如何妥善解决处理房产市场交易过程中的营销问题，提高房产企业市场竞争力水平提出建议和对策。
关键词：房产；市场交易；营销策略
引言
我国房产市场经过近些年的高速发展，已经逐步迈入稳定阶段，特别是国家为了稳定经济发展秩序采取了一系列措施予以宏观调控，在此作用下，房产市场逐步成熟，交易额增幅下降但总体规模仍然在增加。与此同时，成熟的房产市场也提高了房产营销的困难程度，房产营销领域竞争日渐白热化。新的形势下，房产市场交易营销工作面临着新的考验，由于房产交易所具有的房产物业具有不可转移、随意移动性、房产的自身价值具有保值与增值性、房产生产周期较长、消费者对房产的需求具有多样性、多层次性等特点，使得房产产品和一般市场上的商品存在很大差异，房产交易销售情况也受其影响，特别是在房产企业经济效益方面体现的较为明显。
1现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题
1.1部分房产企业营销方式落后，房产定价单一
我国房产开发企业在房产营销活动中，通常采用低价开盘的营销方式，这种方式的优点是为后续提价营造了较为宽阔的空间。但由于开盘后房价持续提升，缺乏合理的升降价机制，与市场经济体制相矛盾，不利于房产经济的健康发展。同时，通过对大量房产营销案例的分析可以知道，当前在个别时期，比如节假日等略微进行价格调整或者是采取折扣的方式进行的营销策略本质上都是一样的。虽然房地产企业都已经就房价和开盘时间二者间的关系达成了共识，部分楼盘还甚至推出房产价格的个案变动营销策略，但其本质并没有改变，多数房产营销都是在具体营销过程中根据实际情况进行价格调整，缺乏在营销工作开始前的精准定位，使得整个营销过程及手段缺乏变化，价格调整单一，无法适应当前激烈变化的市场需求。
1.2对缺乏市场前期调研，企业自身实际情况掌握不到位
房产企业开展营销活动，销售产品，必须要做好前期市场调研，系统、全面、详细的收集市场信息，同时要对企业自身情况有着一个明确和清晰的认识，只有在这二者基础上，针对性的制定销售策略，才能满足消费者的需求，才能适应房产市场的变化，才能充分发挥企业自身的特点和长处。当前许多房产企业盲目开展房产营销，缺乏必要的市场调研，对自身情况也掌握不准，在制定营销策略时，往往采用跟风的方式，模仿其他企业的营销方法，而不考虑其方法是否适合自己。有的房产企业在制定营销策略时也会采集一些信息，但这些信息来源渠道单一，即时性差，有的还与实际情况差距很大。据此制定出来的营销策略自然也就谈不上科学与适用。也有的房产企业会进行一些市场调研，但由于缺乏专业性，也不够深入，从而使得调研活动的作用没有充分发挥出来。比如对消费者的购房心理、购房需求了解、分析不准确，对企业自身的优势、特点等没有充分把握等，这些都会成为房产企业制定营销策略的阻碍，在一定程度上降低了房产企业市场营销水平，从而直接影响到房产企业自身的经济效益。
1.3营销方式单调，缺乏灵活性
房产行业作为我国国民经济中的主导产业之一，经历了极为繁荣的发展阶段，时至今日，房产行业已经形成了种类繁多的产品。但其营销方式并没有随之发生多大改变，一直采用较为传统的营销策略，由于方式单一，以至于不能很好的适应当前房产市场的多样化需求。许多房产企业的促销广告，指仅限于对房产一般信息发布简要广告，重在用价格或房屋表面吸引购房者，而对于房屋结构、布局等细节方面的内容没有投入精力进行宣传。在实际生活中，购房者除了价格本身外，对于房屋细节方面的东西更加关注，由于房产企业营销工作中缺乏这方面内容的介绍，从而失去了对于消费者来说最重要的吸引力。使得营销工作的根本作用不能发挥出来。整个营销策划从理念、方针、到文案设计乃至具体执行层面都缺乏系统性，严重滞后于市场需求。
2关于妥善解决房产市场交易过程中营销问题的相关建议
切实做好营销活动前期的市场调研工作，全面了解、把握市场变化，在此基础上围绕本企业本次销售的产品进行专门定价，所定价格要符合企业产品实际情况，避免模仿其他企业营销定价的跟风情况出现。同时，政府有关部门要加大宏观调控力度，防止部分房产企业受经济利益驱使，片面变动价格，欺瞒、损害消费者合法权益行为的发生。在避免单一定价的前提下要对自身的房产进行细致接受，给购房消费者以心理上的充实感。针对房产企业自身特点，开展人性化房产营销模式。每一个企业都有其自身特点，在进行房产市场营销时，房产企业要充分认识到自身的特点，针对性地制定营销策略。要充分考虑到购房者的心理需求，务必要让企业的营销活动最大限度的吸引购房者，既要让消费者如实、全面的了解产品的情况，又要突出产品的优势和特点。采取多样化的房产营销形式。市场营销是房产企业销售产品的方法和途径，时代在变，营销形式也要随之变化。特别是现代社会，人们对于房屋的需求呈现出多样化的趋势，房产营销必须要随之调整，发展出形式各异，更有针对性的营销形式。房产企业可以借助互联网、移动终端等现代化信息手段，缩短企业和购房者间的距离，加强沟通、联系，让购房者充分了解到本企业产品的特点、优势和细节。
3结束语
房产市场是国民经济建设的重要领域，也是我国经济体制机制改革调整的重点环节，房产企业的健康发展对于产业结构调整过程中我国经济整体性过渡有着极为重要的积极作用。我国经济正处于高速发展阶段，房产市场发展空间极为广阔，市场竞争白热化，对于房产企业来说，既是压力也是促进，激烈的市场竞争固然给企业经营发展带来沉重的压力，但也会激发企业发展、创造的热情，从而促进企业综合实力的提升。此外，市场竞争也有利于房产行业去腐存精，淘汰一批规模小、层次低、经济贡献弱的企业，有利于我国房产市场的规范化、法制化和集约化水平的提升。房产企业要牢牢把握这一有利时机，认真分析自身存在的问题和不足，积极谋求办法妥善解决，为企业实现可持续发展夯实基础。
参考文献
[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2005.
[2]周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究[J].中国商界，2009.
作者：朱方根 单位：嘉兴市中正置业有限公司