城镇家庭住房市场需求论文

上世纪60年代，西方学者在对家庭的研究中发现，在现代化、工业化、城市化以及人口转变过程中，受多种因素不同合力的影响，不同国家的家庭规模、结构会表现出不同的变化趋势，并因此形成家庭转变的主要特征。中国亦不例外，在当前经济社会转型升级的进程中，中国的家庭转变也在深刻地影响着住房市场的未来走向。

一、家庭规模与结构

在住房市场上，以家庭为单位的购买主体无疑成为最为重要的力量。而家庭规模的大小，则成为家庭购房首先要考虑的因素。从近年来的统计资料看，由于持续低生育率的影响，中国家庭规模正在逐渐缩小。结合六次人口普查数据的比较分析可见（见图1），早在1953年的第一次人口普查时，中国居民家庭规模为每户4.33人，但到1990年的第四次人口普查后，中国居民家庭规模开始明显缩减，直至到2010年第六次人口普查时统计的每户3.1人。而这一指标在城市则表现得更低，据统计2010年中国城市家庭规模已经降至每户2.7人，其中1人户和2人户家庭所占比重达45.77%，提示中国城市家庭规模正在趋向小型化。依照人口学观点，家庭规模的大小除了受到家庭生育量的影响外，家庭结构则是另一个重要的影响因素，同时亦是家庭转变的重要标志。一般来说，家庭结构主要包括五种类型：一是复合家庭，即两代以上的夫妻及其子女、亲属组成；二是直系家庭，即夫妻、父母、子女甚至第四代；三是核心家庭，由一对夫妻与未婚子女组成；四是不完全家庭，即夫妻没有子女或夫妻离异、丧偶后只有一方与子女生活；五是单身家庭，主要是终身不婚或丧偶、离婚后过独居生活的家庭。而家庭类型又与家庭代数息息相关。随着社会经济的快速发展，中国家庭结构正在从复杂逐渐向简单转变（见表1）。从全国家庭类型情况分布看：核心家庭的比重在近四次的人口普查数据中都占据最重要的位置。尽管第六次人口普查数据显示核心家庭比重略有下降，但仍然占六成多。与核心家庭比重略有下降相反的是，直系家庭、单人家庭及缺损家庭的比重都有不同程度的提高。据第六次人口普查统计显示：二代户所占比重由2000年的近60%下降到2010年的47.83%。与此同时，一代户比例却较大幅上升，由2000年的21.70%上升到2010年的34.18%。上述一系列的变化表明，我国核心家庭和直系家庭成为主体，家庭扁平化特征将日益凸显。那么，不同的家庭规模和类型又会对家庭购房决策行为产生怎样的影响？美国学者丹尼斯•迪帕斯奎尔通过研究，对此得出了重要结论，即在收入水平既定的情况下，家庭规模与住宅的卧室间数有很强的正相关关系。这就意味着，在中国，特别是在城镇家庭规模日趋小型化、家庭类型愈发简单化的趋势下，规模小的家庭在购买住房时不会像大规模家庭那样受制于房间数的约束，而会更看重住宅的区位、朝向、舒适度等，他们可以做出更为灵活的购房决策。由此可见，同样是基于改善型的住房需求，与大规模家庭相比，越来越多的小规模家庭在住房需求上传递的是更为丰富多样的信号，而这一转变特征必将为今后的城镇住房设计提供一定的思路。另一方面，尽管中国城镇家庭规模在不断缩减，小型化家庭不断涌现，但随着中国城镇化进程加快，城镇人口总量激增致使家庭数量保持继续增长的态势不会改变，中国城镇住房市场潜力仍然巨大。据第六次人口普查数据统计：全国家庭总户数较第五次人口普查数据增加18.05%，其中城市家庭户数的增幅最大，2010年城市家庭所占比重较2000年增加7.08%；进一步分析家庭类型的区域分布情况，在中国经济发达地区、沿海地区和大中城市的家庭结构中，非传统家庭的比例要高于经济欠发达地区、内陆地区和小城镇，以至于户均人口更少，同等人口规模下的家庭数目更多，由此对于住宅的需求也就更高（邓卫、宋扬，2008）。同时，相当一部分城镇家庭出于扩大居住空间的改善型需求亦将长期存在。依据国际经验，在人均住房面积达到30～35平方米之前，住房需求都会保持持续增长（周运清，2008）。而有关统计资料显示，早在2004年中国城镇家庭就已经实现了人均住房建筑面积22平方米的“十五”目标。截至2012年，中国城市家庭人均住房建筑面积虽然已经达到29.15平方米，但是尚未达到国际经验标准。因此，中国城镇的住房需求无论是在质还是量的方面，都存在进一步增长和提升的空间。

二、家庭职能

家庭职能是家庭存在的社会依据，家庭职能的变化则是家庭转变的又一重要表现。家庭作为人口再生产基本单位，生育是家庭最为重要和基本的职能。除此之外，家庭还主要担负着生产、消费和教育的职能。只是，在社会经济发展的不同阶段，家庭的职能发挥会有所侧重、有所变化。通常，随着社会的进步和经济的发展，家庭的生育、生产的职能会弱化，取而代之的是消费职能的强化，现代家庭在经济上已经成为其成员共同生活的经济单位。近年来，中国城镇家庭收入不断增加。从已有的统计数据看，2012年中国城镇居民可支配收入已达24564.7元，是改革开放之初1978年的71倍多。在收入水平不断提高的背景下，中国城镇家庭的消费功能得以强化，并促使家庭消费结构悄然发生着变化（见表2）。统计资料显示：2000年以来，中国城镇家庭的消费结构不断升级，以“食品”为代表的生存型消费所占比重不断降低，享受型和发展型消费的比重则在不断提高。以住房消费为例，2006～2010年间中国城镇家庭人均居住支出年均增长10.5%，相应的人均居住服务费支出年均增长19.1%，到2010年中国城镇家庭住房支出人均1332元。与此同时，随着中国金融市场不断完善，越来越多的家庭通过各种金融信贷服务，在住房、汽车等领域实现了超前消费。据统计，截至2012年年末，我国主要金融机构个人购房贷款余额已达8.1万亿元，同比增长13.5%。上述变化，无疑都将刺激和推动现有住房需求规模的进一步扩大。

三、家庭关系

通常，家庭关系是指基于婚姻、血缘或法律拟制而形成的一定范围的亲属之间的权利和义务关系。家庭关系依据主体可以分为夫妻关系、亲子关系和其他家庭成员之间的关系。而家庭成员彼此之间的关系，又在很大程度上影响到家庭的购买行为。就一个家庭而言，在既定收入约束下，当家庭成员的个性化需要难以兼顾时，家庭决策就要在家庭整体利益和重点利益间加以权衡，而最终得到满足的利益方往往是较其他家庭成员具有更高消费权力的人。在当代中国，家庭中的主要关系就是夫妻关系和亲子关系，且夫妻关系开始成为家庭关系的轴心（邓伟志、徐榕，2001）。

（一）夫妻关系在“男尊女卑”的传统观念占据主导的旧中国，男性具有家庭中的绝对话语权，女性则处于完全的从属地位，凡家庭当中的大事小情都必须由丈夫决定。但是，随着中国经济快速发展和社会文明进步，女性自主意识觉醒，并通过积极参与社会工作而获得了经济独立，继而在家庭决策中也赢得了更多的话语权，夫妻地位和权力在家庭中渐趋平等。据第二期中国妇女社会地位调查结果表明：丈夫在家庭中拥有更多实权的占近四成，夫妻平权的家庭也约为四成，妻子有更多实权的占两成强，意味着六成妻子分享到了家庭实权，其中城镇则达到71%（徐安琪,2006）。而汇丰银行2011年的一项针对未来退休生活的全球调查报告则进一步证实，中国内地女性受访者在家庭财务决策中更具主动性。调查结果表明，逾六成（63%）的内地女性受访者担当家庭财务的决策者，高出男性受访者（58%）5个百分点。由于家庭成员的地位和角色分工不同，家庭消费决策行为也较个体更为复杂。尽管当今社会的婚姻不再赋予每种性别以特定的较色，但是角色的专门化还是会随着时间发展起来，因为由一个人专门进行决策的效率要比联合决策高得多。即便如此，仍有一些规律可循，如日用消费品的购买往往由女性一方担当自主决策者，而对于耐用消费品的购买则由夫妻双方联合决策。不过，涉及住房、汽车、孩子教育等价格较高且比较重大的消费项目，最终的决策者大都会由男性来充当。据零点集团前进策略的一项入户调查显示，87.5%的受访者认为购买金额较大时一定会与家人商量后才购买，而住房（87.3%）、汽车（76%）、家电（61.8%）则被认为是家庭集体决策的三大产品（付昱，2005）。此外，零点调查的另一项房地产研究也进一步表明：无论是购买家庭的第一处还是第二处住宅，都有接近七成的家庭主要由丈夫最终决定。

（二）代际关系

家庭类型与家庭代数密切相关。美国家庭问题专家沙波特认为，家庭中代际关系的复杂程度取决于家庭成员的数目（杨雄，2007）。如前所述，核心家庭和直系家庭成为现今中国家庭（特别是城镇家庭）的主要类型，尤其是核心家庭的主体地位决定了中国城镇家庭以亲子关系为代表的代际关系日趋简单化。具体到一个核心家庭，在多年严格的人口控制政策的影响下，独生子女成为这个家庭惟一的子代，因此亦受到了父母更多的关注。而中国家庭类型的转变则有力地推动了家庭关系的变化，进而投射到一个家庭的财富流向和消费决策的改变。依照“财富流理论”的观点，家庭关系转变的实质，是以父代与子代之间“财富流”来衡量的家庭关系的现代化（李竞能，2004）。当今中国，越来越多家庭的净财富流不再是由子代流向父代，而是由父代流向子代。根据老龄科研中心的调查，中国有65%以上的家庭存在“老养小”现象，有30%左右的成年人基本靠父母供养。伴随家庭规模日趋小型化，加之社会竞争压力的影响，“啃老”已不是城市家庭的个别现象。以结婚住房消费为例，根据全国结婚产业调查统计中心2011年发布的《中国结婚产业发展调查报告》显示，我国最近5年来平均每年有811.36万对新人登记结婚，仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币，其中，新人结婚最大的花费莫过于买房。但是另一项来自上海市房地产交易中心的调查也表明：有70%的新人因买不起房等原因干脆选择与父母同住；而另外的30%新人虽买房结婚，但80%是靠父母资助。上海住房公积金网在2009年的调查也同样证实，62.27%的年轻人买房时受到了父母的资助。于是，在父母的经济资助下，很多年轻人成为了购房者。根据链家地产市场研究中心与光大银行2010年的住房市场调查结果显示，北京首套房贷款者的平均年龄为27岁，而相比之下，欧美发达国家首次购房者的年龄最小也要在30岁以上。类似地，基于孩子教育的需要，中国很多家庭为确保孩子获得更优质的教育资源，也不惜花费代价购买学区房。作为中国现行教育体制下催生出的独特现象，购买学区房成为不少中国家长“不要让孩子输在起跑线上”的必然选择。对于中国父母对于子女的资助行为，在贝克尔的“利他主义”观点中可以得到解释。贝克尔认为：利己主义较为普遍地存在于市场交换中，而利他主义则较为普遍地存在于家庭生活中。利他主义的父母通常给予孩子的要多于孩子给予父母的；即使父母和孩子同样是利他主义者，父母也会更多地给予孩子，因为他们对孩子的投资是更有效率的（加里•斯坦利.•贝克尔，2005）。其实就很多中国家庭而言，由于信息时代的到来，社会变革进程进一步加快，父代在家庭中的决策权力由于子代具有的知识和适应能力正在被削弱，参与家庭事务的决策机会也在减少。另一方面，尚未真正独立的子女不仅负担着自己小家庭的生活，还肩负着父母所在家庭的发展任务。因此，很多父母愿意在其经济和身体条件都允许的情况下，给予子女必要的支持和帮助。例如，在子女购房时的经济资助，抑或是帮忙照管年幼的第三代。当然，既然是对孩子的“投资”，那么父母也一定期许未来会有一定的回报，当中可以是经济上的，也可以是情感上的。在经济方面，即便是经济状况不错的父母，也会抱有子女真正独立之后可以在物质方面有所回馈的想法，哪怕仅仅只是象征性的表示。因此，在中国家庭代际间财富流动不单是父代向子代的流动，也存在着某种程度的双向流动特征。在情感方面，家庭事务中决策权正在被弱化的父母，希望通过参与日常的家庭活动，以维持与子女间亲密的互动关系。而这在部分家庭代际间的居住方式选择上，已经显现出了某种趋势。不少年轻人愿意选择和父母分开居住，但又不要距离太远。只是这种独立居住生活的方式并不意味着亲子关系疏远，子女与父母之间仍保持着较为频繁的交往。台湾省的青年人将其形象地描述为“保持着端一碗汤也不冷的距离”（潘允康，1990）。“一碗汤距离”是日本学者提出的家庭亲和理论。日本倡导亲情养老敬老，子女的住处应该和老人的住处离得不太远，这样子女既有自己的世界，又能够方便照顾长辈。针对这种“分而不离”的住房需求变化，国外已经出现了一种新的居住模式。在日本，有些老年家庭同他们的子女同住在一栋楼里或一个街区，老少两代分开居住，但相距不远。如此一来，老少两代人既可以互相独立，生活自由，同时又可以经常来往，维系代际关系，保证提供必要的支持和帮助。事实上，长期以来中国老人的养老多以家庭为主。但随着人们的观念以及生活方式的改变，老年人选择独立居住的现象也逐渐多起来。不过，有别于西方国家代际间完全独立的居住方式，独立居住的中国老年人多会选择与其子女居住在同一个社区。针对这类居住需求，一些对市场变化敏感且反应迅速的房地产开发商，相继推出了“两代居”和“相邻居”为代表的适合两代人同住的住宅，前者是将一个大户型拆分为两个小户型的平面连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户，而后者则是在一个居住区内按一定比例建造适合老年人居住的老年住宅，与在同一居住区生活的子女相伴为邻，从而满足两代人分而不离的要求。可见，这种理想的居住模式最大的优势在于彼此独立，满足了两代人各自的居住需求，但同时又方便日常照顾和感情交流。

作者：王艳 单位：新疆财经大学工商管理学院

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