摘要：公房是中国在计划经济时代的产物，具有鲜明的中国特色。上个世纪末，我国进入住房改革时期，大量出售或改造公房使其逐渐淡出人们的视野，但是直至现在，公房也并未完全退出历史舞台，仍旧在城市中占据相当一部分空间。本文采用案例分析及文献整理搜集的方式，重点探究公房中物业管理问题出现的原因，并从物业、业委会、居民和法律角度寻求相关解决方案，从而促进公房的合理化管理及和谐社区的构建。
关键词：公共住房；物业管理；专业化模式
一、城市公共住房问题缘起与物业管理模式探讨
（一）城市公共住房问题缘起
新中国成立后至二十世纪七十年代，我国实行计划经济，城镇企业按指令性指标向国家上缴利润，单位实行低工资制度。1978年后，我国提出建设社会主义市场经济的目标。为建立与社会主义市场经济相适应的住房制度，我国首先于1982年提出“三三制”补贴出售新住房的方案，即由政府、单位补贴三分之二的房款，个人出资三分之一，来购买新住房。1994年，国务院又发布《关于深化城镇住房制度的决定》，决定中指出：要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。由此，我国城镇住房进入市场化阶段，商品房逐渐发展与兴起。上海市在1979年就开始进行住房改革，推出优惠价商品房，即从统建公房中分拨出一部分住房，以优惠价出售给职工。1994年，上海全面推行公房出售，成套公房出售率达50%。截至2010年底，上海市、区（县）直管公房尚有59万余户，建筑面积2389万平方米。而随着时间的推移，公房在物业管理方面显现出一系列问题。首先是年久失修问题。对于公房，上海市建立了三级修缮体系，然而，由于公房多是上个世纪建造，需要维护的内容众多，但维修基金却所剩无几，因而很难保证大修、中修，甚至连小修都有些力不从心。其次是环境及配套设施问题。公房小区面积较小，停车位、公共绿地、健身器材等公共设施严重缺乏，且楼道或里弄内经常出现垃圾堆放或自行车随意摆放的现象。除此之外，老旧的公房小区大多缺少监控设备及消防设施，而房屋主体外电线密布且老化的现象又极易给居民带来安全隐患。最后是违章搭建问题。由于房屋构造简单，有些日常使用的设施多为共用且数量较少，如厨房、盥洗室等，给居民造成诸多不便。因而许多居民就占用公共空间搭建台盆、厨房等设施，造成小区整体脏乱差的现象，甚至引起邻里纠纷。
（二）现有物业管理模式分类
1.房管所转制模式由于建国初期至上世纪70年代，居民住房由国家或企业出资承建，房屋未进入商品流通领域，属于公有住房，其维护与管理由房管所承担。进入市场经济后，房管所管理住房的弊端越来越明显。一是行政性机构设置，造成政、企、事不分的状态。二是长期低租金的状态和频繁的日常养护，使房管所入不敷出、难以为继。三是在住房体制改革后，商品房出现，公房大量出售，房管所管理的产业大幅度缩水。因而，从90年代开始，房管所逐步被撤销并转化成为物业管理公司。2.后勤部门转换模式后勤部门转换模式主要存在于大型国有企业所建的生活区中。住房体制改革后，后勤部门演化为独立核算、有偿服务的物业管理公司，但一般仍旧仅管理小区内部事务，不向外拓展业务。3.房地产开发、物业一体化模式此类物业管理公司一般是房地产企业的子公司或是其内部某个部门。在房地产开发商将房屋建成后，交由它旗下的物业公司管理，可以使物业公司提早介入管理，同时开发商可以将物业管理活动与经营结合，促进其房屋出售。目前，这类物业管理模式在我国占主导地位。4.专业化模式专业化模式是由专门的物业服务公司对小区实施专业化、规范化和社会化运作模式。专业化的物业服务公司内部运行机制灵活，面向所有消费者，完全依靠市场规则，竞争能力强，管理方式多样。
二、上海市复襄大厦公共住房物业管理问题分析
（一）案例简介
上海市复兴中路1294弄9号的房屋属于公房，原为湖南路街道房管所所有。改制后，这部分房屋的所有者变为前身是房管所的某物业公司，该公司将其出租并收取租金。2015年9月，复兴中路1294弄9号A室原承租人将房屋租给中介公司，以五年为期，一次性收取全部租金后对房屋不再进行居住及管理后，中介公司打算对房屋进行改造。中介公司准备在A室内部安装淋浴房、电动马桶以及一个台盆，并将原属于A室的房顶拆除，对房屋进行加层处理，扩大居住面积。此举遭到其楼下住户B室张老伯的反对，认为进行加层改造影响其正常生活。为此，张老伯要求中介停止施工，但中介并不理睬继续赶工。张老伯找到居委会以解决问题。2015年10月3日上午，由复襄居委会牵头，复襄居委会治保主任、张老伯、物业公司经理、中介公司负责人以及装修队包工头齐聚复襄居委会进行谈判。
（二）问题及原因分析
1.物业公司不作为本案中，具有明显问题的是该小区的物业公司。在争端中，物业公司作为公房的大房东，没有意识到自己的权利和义务，始终没有出面调解此事。原因有以下两方面：一是物业公司内部问题。此物业公司为房管所改制而成，对物业管理的专业技能掌握较少。此外，公司员工年龄结构偏大，精力较为缺乏，且知识结构不适应现代管理的需要，因而很难有效管理好小区物业，为居民提供高质量服务。2.外部环境及运营问题该物业公司管理的公房小区物业费低廉且收缴率低。这主要有三方面原因：首先是住户支付能力有限。目前租住在公房小区的居民大多是中低收入家庭，以及失业下岗职工、老弱病残户等弱势群体，这些人收入较少，支付能力有限。其次，该地段人员流动性强，信息难以准确落实，给小区的管理增加了难度。最后是低廉的收费与业主日益高涨的服务要求严重背离，且老旧公房需花费大量资金维护，致使该公司处于入不敷出的状态，因而公司员工工作不积极，对小区疏于管理。3.居民对物业管理公司与居委会的权责认识不足在本案例中，居委会在整个事件的解决中发挥了举足轻重的调节作用，是居委会把居民、物业公司拉到了谈判桌上，并在整个谈判中扮演了调节、建议的角色，才令各方达成协议，化解了矛盾。如果在一个居委会与物业关系不好的社区，居委会就可能以不在自己权限范围内为由，让居民自己去找物业，那么问题可能就得不到解决。
三、有效改进公共住房物业管理的政策建议
（一）加强物业公司自身建设和物业管理行业人才队伍建设
首先，物业公司要改变陈旧的管理模式，建立新型管理体制，制定相关的规章制度，增加员工培训时间，使员工从工作积极性到专业能力都能有全面的提升。其次，在信息化社会，物业公司应使用现代化技术及管理软件对员工业绩及所负责小区的维护、公司运营状况等进行记录和评估，以便查缺补漏，改进公司管理和工作。最后，物业公司要不断扩展自己的经营领域，采用多元化经营模式，增加盈利空间。
（二）提高物业费标准及收缴率
对于提高物业费标准，应采用“小步快走，分步实施”的方法，使其逐渐与市场经济相适应。政府应根据每年的物价标准，制定物业费的相关草案，并组织物业管理专家、居民代表等进行听证。针对公房小区，采取菜单式收费的方法，即根据房屋的地段、建造时间、维修费用的高低等划分不同的等级，收取不同的物业管理费用。关于提高物业费收缴率问题，首先是要加强宣传引导，让居民了解物业费对房屋维护和保值的重要性；其次要充分发挥业委会的监督功能。业委会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业委会要协助物业公司维护物业安全合理使用，创造良好的社区环境。
（三）加大政府扶持力度
对于管理直管公房的物业公司入不敷出的问题，政府应采取托底的办法，即建立公房物业补助政策。当然，物业公司也应提高其服务能力。对于服务能力差、专业性较低的企业，政府可以减少或停止对其补助。
（四）明确物业公司、居委会和业委会的各自职能分工
具体来说应该做到以下几点：（1）根据小区实际情况对物业管理公司的职责做出明确规定，以此明确物业公司与居委会的职责，避免在遇到问题时互相推诿。（2）物业管理公司应增强服务意识和责任意识，认真履行所承担的职责。（3）居委会做好宣传工作，为居民普及关于物业管理公司、业委会、居委会在社区治理中的角色担当和具体职能，让居民在遇到问题时清楚知道应该找哪个主体来解决。公房小区因其建筑时间久远、住户结构复杂等原因，小区物业管理困难。通过本文的案例分析，可以看出针对公房小区的物业管理，单靠一方的努力很难解决问题，还应从物业、政府、业委会等多个主体入手，明确各主体间的权责关系，使各方协调合作，从而构建完善的社区治理体系，促进社区的和谐发展。
参考文献：
[1]国务院.国务院关于深化城镇住房制度的决定[国发（1994）43][S]，1994-7-18.
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[4]汪大海，魏娜，郇建立.社区管理[M]，北京：中国人民大学出版社，2012.
作者：刘淑妍 付杨 单位：同济大学政治与国际关系学院