一、需申请新税收政策的情况
1.文保区腾退比照执行拆迁的税收优惠政策。根据国家税法规定，拆迁可以享受若干税收优惠政策，例如被拆迁人取得拆迁补偿款，免征个人所得税及重新购置住房部分免征契税等。但由于腾退属于新生事物，尽管其属于较拆迁更应受支持的范畴，却无法适用上述拆迁税收优惠政策。建议：由于腾退与拆迁类似，而且承担了更多的文物保护、改善民生功能，文保区的腾退比照拆迁的税收优惠政策执行。
2.腾退的私产房屋按照普通住宅进行认定。该项目作为文保区保护的试点项目，根据相关部门部署对于腾退的私产房屋，按照二手房交易的方式过户到我公司。依据《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（京建法[2011]22号）的规定“享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。”文保区房屋普遍是老旧平房，不是成套的住宅，腾退价格远远高于上述规定中所在区域普通住房平均交易价格1.2倍（38880元），不应该认定为普通住房。但是基层税务机关在办理私产房屋过户到我公司的过程中，认定居民应该缴纳的营业税和个税的时候，把被腾退的私产房屋不作为普通住房进行认定，变相增加了腾退成本。该文保区范围内的房屋绝大多数是平房，虽然因在核心城区内腾退单价较高，但是普遍面积狭小，是某市需要重点改善民生的区域，不是政府政策需要调控的“非普通住宅”，建议将腾退房屋纳入普通住房范围。
二、需报有关部门批准的税收优惠
1.减免征收土地使用税。依据《城镇土地使用税暂行条例》“纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准”。我公司腾退房屋以文物风貌保护为主要目标，执行的更多是行政职能而非经营职能，缴纳土地使用税确实存在困难。建议各级税务部门能够给与支持，免征土地使用税。
2.减免征收契税。依据《中华人民共和国契税暂行条例细则》“土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定”。我司承受房屋是为了进行保护修缮，建议政府及税务部门给予支持，免征契税。
3.减免征收房产税。依据《中华人民共和国房产税暂行条例》“纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税”。我司不以盈利为目标，缴纳腾退房屋及安置周转用房的房产税确实存在困难。建议政府与税务部门给与支持，免征房产税。鉴于我司属国有独资公司，承担文保区保护修缮的具体工作，项目资金来源于政府拨款，更多承担改善民生、风貌保护和改善的职能，在创新文保改造模式试点中主要遇到上述税收问题。我们也正在积极向各级政府机关及税务机关反映情况，借此也向社会呼吁，希望能在文保区保护修缮行业的税收政策方面能有所突破。
作者：魏艳玲 单位：北京大栅栏投资有限责任公司
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